VAY NGÂN HÀNG MUA BIỆT THỰ – VKSND TP.HCM NÓI GÌ VỀ HÀNH VI THOẢ THUẬN ĐẶT CỌC CỦA MÔI GIỚI?

Một phiên tòa tranh chấp hợp đồng tín dụng đang gây chú ý khi VKSND TP.HCM nhận định nội dung thỏa thuận đặt cọc giữa khách hàng và công ty môi giới là trái pháp luật – và đề nghị xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 19/12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là một ngân hàng và bị đơn là vợ chồng ông THS.

Phiên xét xử phúc thẩm xem xét kháng cáo của ngân hàng; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty N và kháng nghị của VKSND khu vực 7 – TP.HCM.

Quan điểm của phía Ngân hàng

Tại phiên tòa phúc thẩm, phía ngân hàng đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, với các lập luận sau:

– Ngân hàng chỉ khởi kiện yêu cầu bị đơn trả nợ, nhưng Tòa sơ thẩm lại tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu, từ đó kéo theo việc tuyên hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp vô hiệu, bị cho là vượt quá phạm vi xét xử.

– Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp được các bên giao kết độc lập, tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, nên không thể vô hiệu chỉ vì văn bản thỏa thuận bị vô hiệu.

– Tòa sơ thẩm không đưa chủ đầu tư vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; không xác minh thực tế dự án, trong khi ngân hàng đã cung cấp hình ảnh chứng minh dự án đã hoàn thành đầy đủ công năng.

– Ngân hàng cho rằng văn bản thỏa thuận chỉ là thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng trong tương lai, không phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

– Việc Tòa sơ thẩm đánh đồng đặt cọc với hành vi huy động vốn trái phép là không đúng, bởi Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh chủ đầu tư, trong khi Công ty N là đơn vị môi giới và được phép nhận đặt cọc.

– Nếu giữ nguyên án sơ thẩm, theo ngân hàng, có thể tạo tiền lệ pháp lý nguy hiểm, ảnh hưởng đến sự ổn định của hoạt động tín dụng.

Quan điểm của phía Bị đơn

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông S cho rằng: Kháng cáo của phía ngân hàng và kháng nghị của Viện kiểm sát là không có căn cứ, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quan điểm của VKSND TP.HCM – Đề nghị hủy toàn bộ án sơ thẩm

Chủ đầu tư ký hợp đồng giao Công ty N để môi giới, tư vấn bán bất động sản là đúng quy định. Nội dung văn bản thỏa thuận, thể hiện Công ty N được giới thiệu, tư vấn, hỗ trợ, bán động sản… khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán là phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên, bên môi giới thỏa thuận về việc đặt cọc là trái luật, bởi những lý do sau:

Mục đích đặt cọc không đúng

Theo Điều 328 BLDS, việc đặt cọc phải có mục đích để đảm bảo cam kết thực hiện hợp đồng, cụ thể là tài sản đặt cọc trừ được vào nghĩa vụ đặt cọc, không phải nhận cọc để giao cho bên thứ ba hay bù trừ nghĩa vụ trả tiền đối với bên thứ ba. Trong trường hợp này, ông S và Công ty N không có hợp đồng mua bán nào thể hiện mục đích đặt cọc là để bên ông S thực hiện để chứng minh năng lực tài chính là không phù hợp mục đích đặt cọc.

Môi giới không có quyền nhận tiền đặt cọc

Luật Kinh doanh bất động sản không quy định nào về việc đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

→ Do đó, văn bản thỏa thuận vi phạm điều cấm của luật và vô hiệu.

Hợp đồng thế chấp vô hiệu theo

Tài sản thế chấp phát sinh từ văn bản thỏa thuận trái luật giữa Công ty N và ông S. Công ty N không phải chủ đầu tư, không có quyền nhận cọc nên không làm phát sinh quyền tài sản hợp pháp, dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Về việc giải quyết của tòa án cấp sơ thẩm

VKS cho rằng Tòa sơ thẩm:

Tuyên hợp đồng vay vô hiệu là đúng, nhưng không giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu

Tòa sơ thẩm chưa thu thập đủ tài liệu, chứng cứ, tính pháp lý của dự án, chưa thẩm hiện trạng tài sản thế chấp..

Tuyên vô hiệu văn bản thỏa thuận chưa phù hợp với ý chí của ông S, trong khi ông S đồng ý trả nợ và chỉ xin giảm lãi.

Kết luận của Viện Kiểm sát

Đại diện VKSND TP.HCM đề nghị HĐXX chấp nhận một phần kháng cáo của ngân hàng, một phần kháng cáo của Công ty N và một phần kháng nghị của VKSND khu vực 7 – TP.HCM. Đề nghị HĐXX hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho tòa án sơ thẩm để xét xử lại.

Theo thông tin được ghi nhận, HĐXX sẽ nghị án kéo dài và tuyên án vào ngày 26/12.

Nguồn: Báo pháp luật